本日は、都城市内の不動産について売却相談をいただき、最終的に弊社と一般媒介契約を締結していただきました。

お話を伺うと、弊社へ来られる前に、すでに2社の不動産会社へ相談されていたそうです。

そのうち1社からは専任媒介契約を強く勧められ、他の不動産会社への依頼は断るように勧められたとのこと。

一方、もう1社は「一般媒介でも構いません」という説明。

弊社も同じく、「一般媒介で構いませんよ」とお話ししました。

そして今回、売主様ご自身で検討された結果、弊社とは一般媒介契約を結ばれることになりました。

今日のご相談を通して、改めて思ったことがあります。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のどれを選ぶのかは、本来、不動産会社の都合ではなく、売主様が違いを理解したうえで決めるものではないでしょうか。

 

 

媒介契約には3つの種類があります

不動産会社へ売却を依頼するときには、主に一般媒介・専任媒介・専属専任媒介という3種類の媒介契約があります。

簡単に違いをご説明すると、一般媒介では複数の不動産会社へ売却を依頼することができます。

一方、専任媒介・専属専任媒介では、基本的に売却を依頼できる不動産会社は1社です。

専任媒介には、窓口を一つにできることや、不動産会社が販売活動を一元的に管理しやすいというメリットがあります。

一般媒介には、複数の不動産会社へ依頼できるため、売主様の自由度が高いというメリットがあります。

どちらにもメリット・注意点があり、「必ずこちらが良い」と一律に決められるものではありません。

私は専任媒介を強く勧める必要はないと思っています

もちろん、物件によっては専任媒介の方が適している場合もあります。

権利関係や境界などの調整が必要な物件、売却までにさまざまな手続きが必要な物件などでは、一つの不動産会社が窓口となって進めた方がスムーズな場合があります。

ですから、私は専任媒介そのものを否定しているわけではありません。

ただ、売主様がまだ複数の不動産会社を比較している段階で、

「専任媒介にしてください」

「他社は断ってください」

と強く契約を迫ることについては、私は少し違和感があります。

まず3種類の媒介契約の違いを説明する。そのうえで、どの契約にするかは売主様に選んでいただく。

それでいいのではないでしょうか。

一般媒介でも、弊社はREINSへ登録します

一般媒介契約の場合、法律上はREINS（レインズ）への登録義務はありません。

しかし弊社では、一般媒介でお預かりした物件についても、原則としてREINSへ登録しています。

REINSとは、不動産会社間で物件情報を共有するためのシステムです。

私は、自社だけで買主様を探すことにこだわる必要はないと思っています。

他の不動産会社に購入希望のお客様がいらっしゃるのであれば、その会社にも物件をご紹介していただく。

売主様の目的は「弊社だけで売ること」ではなく、「良い条件で買ってくださる方を見つけること」だからです。

一般媒介でも2週間に1回、販売状況をご報告します

もう一つ、弊社が一般媒介でも行っていることがあります。

それが2週間に1回の販売状況のご報告です。

一般媒介では、法律上、専任媒介のような定期的な業務報告義務はありません。

それでも私は、売主様から大切な不動産をお預かりしている以上、一般媒介だから報告しなくていいとは考えていません。

お問い合わせが何件あったのか。

どのような反応だったのか。

ご案内があったのか。

現在の販売状況はどうなのか。

そうした情報を売主様と共有することは、媒介契約の種類に関係なく大切だと思っています。

プレゼントよりも、販売活動の中身を見てほしい

最近は、不動産会社によってさまざまなキャンペーンがあります。

媒介契約を結ぶことでプレゼントの抽選対象になる、といった営業方法もあるようです。

それ自体を否定するつもりはありません。

ただ、不動産は数百万円、数千万円という大切な財産です。

私なら、プレゼントの有無よりも、

• 査定価格にきちんと根拠があるか
• どのような方法で販売するのか
• 他の不動産会社にも情報を公開するのか
• 販売状況をきちんと報告してくれるのか
• 担当者に十分な売買仲介の経験があるのか
• 問題が起きたときに対応できるのか

こうした「実際に何をしてくれるのか」を比較していただきたいと思っています。

不動産会社同士の協力も、売却では大切です

不動産売却は、一つの不動産会社だけで完結するとは限りません。

売主様側の不動産会社と、買主様側の不動産会社が協力して、一つの取引を成立させることもたくさんあります。

私自身、これまで500件以上の売買取引に携わってきましたが、地元の同業者の皆さんと協力して成立した取引も数多くあります。

自社のお客様だけに物件を紹介するのではなく、広く情報を公開し、他の不動産会社とも協力しながら買主様を探す。

売主様の不動産を少しでも良い条件で売却するためには、私はこれも非常に大切なことだと考えています。

媒介契約を取ることが目的になってはいけない

不動産会社にとって、専任媒介契約をいただけることにはメリットがあります。

しかし、私は媒介契約を取ること自体が営業の目的になってはいけないと思っています。

本当の仕事は、媒介契約をいただいてからです。

物件を調査し、適正な売出価格を考え、情報を発信し、購入希望者を探し、条件を交渉し、契約を行い、最後の決済・引渡しまで安全に終える。

売主様からお預かりした不動産を、買主様につなぐ。

そのための媒介契約です。

だから私は、一般媒介でも構いません。

専任媒介が適していると思えば、その理由をご説明します。

一般媒介が適しているのであれば、それもお話しします。

最後に決めるのは売主様です。

他社に相談した後でも、遠慮なくご相談ください

今回のお客様も、弊社が最初の相談先ではありませんでした。

すでに2社のお話を聞かれたうえで、弊社にも相談してみようと思っていただきました。

私は、それでいいと思っています。

大切な不動産ですから、何社か話を聞いて比較しても構いません。

査定価格だけでなく、販売方法、担当者の経験、説明の分かりやすさ、そして何より「この人に任せて大丈夫だろうか」というところまで見て判断してください。

弊社は開業以来、不動産売買に特化して仕事をしてきました。

一般媒介でも、専任媒介でも、私のやるべき仕事の基本は変わりません。

売主様にきちんと説明し、販売活動を行い、状況をご報告し、買主様とのご縁をつなぎ、最後まで安全に取引を終える。

その仕事の中身を見て、選んでいただければと思っています。