先日、マイホームの売却について、お客様から相談を受けました。

 

『今のお住まいが手狭になってきたので、もう少し広い一戸建てに移りたい。

 

でも、住宅ローンが残っているんだけど、大丈夫だろうか。』

 

相談の内容は、簡単にまとめるとそういうものでした。

 

マイホームを売りたい理由は個人個人で違っていて、まさに千差万別、いろいろあります。

 

 

今回の相談のように、

 

●家族が増えたからもっと広い家に移りたい。

 

●勤務場所からもっと近い場所に移りたい。

 

●転勤になったので、止む無く引っ越しが必要になった。

 

●親と同居するので、二世帯住宅を建てる。

 

●住宅ローンの返済が厳しく、売却して清算したい。

 

 

理由はさまざまですが、気になるのはやっぱり住宅ローンが残っていても売却が出来るか、ではないでしょうか。

 

 

結論から言いますと、住宅ローンがあってもマイホームの売却は可能です。

 

 

 

『ただし、売却と同日に住宅ローンを全額返済する必要があります。』

 

どうしてかと言うと、住宅ローンを借りている土地建物には銀行の抵当権がついています。その抵当権を外さないと、売却は出来ません。

 

 

というか、それでは誰も買ってくれません。

 

 

そして、銀行が抵当権を外すには、住宅ローンを完済するしか無いのですね。

 

 

手順としては、

 

①住宅ローンを返済して、抵当権の抹消を銀行に依頼する

 

②家の買い手と日程を調整する

 

③買い手が住宅ローンを借りる場合は、まず買い手の住宅ローンを実行し、売却代金として振込する

 

④返済側の銀行で振込を確認したら、住宅ローンを完済する

 

⑤司法書士が、元の抵当権を抹消して、不動産の登記を移転、新しい銀行の抵当権を設定する

 

ざっくり、こんな流れです。

 

 

これを1日の中で完了させます。結構手間と時間がかかりますし、振込や登記の時間を考えると、なるべく早い時間に取引を開始して、手順通りに進めていく必要があります。

 

ただ、この通りにスムーズに流れればいいのですが、そういかないケースもあります。

 

例えば、マイホーム購入時に「頭金なしのフルローン」としているケースでは、かなりの確率で売却価格より住宅ローン残高の方が大きいことが多いです。

 

 

５年前に３，０００万円のマイホームを購入。

 

売却査定額は２，３００万円で、実際の売却額も同額。

 

住宅ローンの残高は２，８００万円。

 

 

この場合は、差し引き５００万円のマイナスで、それに売却の手数料なども必要になります。

 

この計算は全くの概算で、金利や返済期間などを考慮していないので、参考程度にしてください。

 

住宅ローンの返済を５年間しているのですが、住宅ローンは元利均等返済で、超長期の返済期間なので、返済期間前半は利息ばかり払っています。

 

例えば、毎月５万円返済していたとして、返済期間前半、その内の元金部分は１万円に満たない金額と考えていいです。５年ではほとんど減っていないと考えてください。

 

このようなケースでは、手持ち資金で差額を返済する必要があります。

 

全額返済しないと、銀行は抵当権を抹消してくれませんので。

 

 

売却の目的にもよりますが、持ち出しをしてまで売却が必要なのか、検討しないといけませんね。

 

フルローンの怖さもありますが、焦って売る必要が無ければ、複数の不動産会社に売却額の査定を出して、余裕をもって売却を進めましょう。