夢のマイホーム。一生にそう何度もある買い物ではありませんよね。
かなり高額なお買い物ですし、ローンも借りることになるでしょう。
重い決断です。
実際、家を買うことを決意して「売買契約書」にサインと押印をする際は、結構な勇気が必要だった!とか、手が震えた…なんていうお話しを伺うことがよくあります。
ところで、不動産購入時に交わす売買契約書の中にはいろんな内容が書かれていますが、その中の1つの項目に『住宅ローン特約』というものがあります。
ご存知でしょうか?
この特約は、『買い手が住宅ローンの承認が下りなかった場合には、売買契約書を無条件で解除することができる』というものです。
つまり、銀行に申し込んだ住宅ローンがNGだった場合は、売買契約は白紙になるということです。
不動産の購入価格は、大抵高額です。稀に自己資金で不動産を購入される方に会うことがありますが、ほとんどの方は住宅ローンでお金を借りて購入されます。
しかし、住宅ローンには審査があって、必ずローンがOKになるとは限りません。審査結果がNGになりこともありますし、希望する金額の承認が下りなかったので購入を諦めるしかない、ということもあり得ます。
住宅ローンがNGであれば、その不動産を購入することは困難です。
売買契約書は、売り手買い手のどちらかの都合で契約を破棄した場合、「違約金を支払う」とか「手付金を破棄する」いう項目が入っています。住宅ローンがNGの場合にも手付金を破棄するというのは、買い手にとってはまさに「泣きっ面にハチ」。流石に厳しいので、このような特約があるのです。
では、売買契約書を交わす前に住宅ローンの申し込みをしておけばいいのでは?と思われるかもしれませんが、これが出来ないのです。金融機関によっては「住宅ローンの仮申し込み」は出来るので、仮申し込みをして仮承認は取れるのですが、本申し込みは売買契約書の後でしか出来ません。本申し込みをしてみると、実はNGにつながる項目があったり、満額をOKとできなかったりすることが起こるのです。
売り手にとってはあまりメリットが無い特約だと思われるかもしれませんが、実際に住宅ローンが下りなくては売買が出来なくなる訳ですし、交渉でもめることも十分に予想できることです。すんなり白紙撤回して次の買い手を探したほうがスッキリします。
最後に、実はローン特約は売買契約書で必須項目ではありません。大抵付いている特約ですが、万一ローン特約が無い場合は、必ず特約を付けてもらってください。もちろん、私が媒介する契約はローン特約を付けます。
特約の内容は、「ローンが非承認になった場合は白紙撤回とすること」「違約金等は発生しないこと」などを明確にしておいて、必要に応じて「ローン申し込み金融機関」「ローン金額」「特約期間」などを明記しておいてください。
不動産の関することでご不明な点がある場合は、ぜひご相談ください。