中古住宅を購入するとき、

「購入したあとに雨漏りが見つかったらどうしよう」
「建物に重大な不具合があったら誰が直すの？」

と心配される方もいらっしゃると思います。

新築住宅と違い、中古住宅は築年数も建物の状態もさまざまです。

そこで、中古住宅を安心して売買するための制度の一つとして 「既存住宅売買瑕疵保険（かし保険）」があります。

少し難しい名前ですが、今回はできるだけ分かりやすくご説明します。

「瑕疵」って何？現在は「契約不適合責任」といいます

「瑕疵（かし）」とは、簡単にいえば欠陥や不具合のことです。

以前は、不動産売買でも「瑕疵担保責任」という言葉がよく使われていました。

しかし、2020年4月に施行された改正民法によって、 現在は「契約不適合責任」という考え方に変わっています。

売買した不動産が、種類・品質・数量などについて契約内容に適合していない場合、 契約内容や状況に応じて、買主から修補等の追完、代金減額、損害賠償、契約解除などを求められる可能性があります。

そのため、中古住宅を購入するときには、 売買契約書に契約不適合責任についてどのように定められているか を確認することが大切です。

中古住宅は「現状のまま売買」されることもあります

都城市周辺で中古住宅を仲介していると、 個人の売主様から個人の買主様へ売却するケースが多くあります。

築年数の経過した住宅では、建物の状態や売買条件などを考慮して、 売主様の契約不適合責任を一定期間に限定したり、 契約内容によっては免責として売買することもあります。

だからこそ中古住宅では、 購入前に建物の状態と契約条件を確認することがとても重要です。

そこで「既存住宅売買瑕疵保険」という選択肢があります

中古住宅の売買で利用できるのが、 既存住宅売買瑕疵保険です。

一定の検査を行った中古住宅について、売買後に保険対象となる部分の不具合が見つかった場合に、 補修費用などを保険でカバーする仕組みです。

代表的な対象部分は、

• 構造耐力上主要な部分
• 雨水の浸入を防止する部分

などです。

例えば、保険対象となる雨漏りや構造上の不具合が見つかった場合などに、 契約している保険の範囲内で補修費用等が支払われます。

既存住宅売買瑕疵保険には大きく2つのタイプがあります

既存住宅売買瑕疵保険には、大きく分けて、

• 個人間売買タイプ
• 宅建業者販売タイプ

があります。

個人間売買タイプ

中古住宅では、個人の方が売主となるケースが多くあります。

個人間売買タイプでは、登録された検査事業者などが住宅を検査し、 保証責任を負う仕組みがあります。

そして、その保証責任について保険が付けられます。

商品によっては売主様側から手続きを進めるものだけでなく、 買主様側から利用を申し込める仕組みもあります。

宅建業者販売タイプ

不動産会社が中古住宅を買い取り、リフォームなどを行って再販売する 「買取再販住宅」などでは、宅建業者が売主になります。

この場合には、宅建業者が保険へ加入し、 宅建業者が負う責任を保険でカバーする仕組みがあります。

どんな中古住宅でも加入できるわけではありません

ここは注意が必要です。

既存住宅売買瑕疵保険は、 どのような中古住宅でも無条件で加入できるわけではありません。

保険を利用するためには、原則として引渡し前に検査を受け、 保険法人が定める基準を満たす必要があります。

また、耐震性についても一定の要件があります。 古い住宅でも、耐震基準への適合を証明することなどによって加入できる場合があります。

そのため、 「この中古住宅は瑕疵保険に入れますか？」 という場合は、売買を進める前に確認しておくことが大切です。

保険期間や保険金額は商品によって異なります

以前は「瑕疵保険は5年間」と説明されることもありましたが、 現在は保険商品によって内容が異なります。

個人間売買タイプでは1年・2年・5年などの商品があり、 宅建業者販売タイプでも2年・5年などの商品があります。

保険金額についても商品によって異なりますので、 実際に利用するときには加入する住宅瑕疵担保責任保険法人の商品内容を確認する必要があります。

また、補修費用だけでなく、調査費用や転居・仮住まい費用などが 保険の対象となる商品もあります。

建物検査を受けることにも意味があります

既存住宅売買瑕疵保険のメリットは、 万一の場合に保険が使えることだけではありません。

加入するために、原則として建物の検査が行われることもポイントです。

中古住宅は、見た目がきれいだからといって、 建物内部まで問題がないとは限りません。

第三者による検査を受けることで、 購入を判断するための一つの材料にもなります。

ただし、検査を受けたからといって、 建物のすべての不具合が分かることを保証するものではありません。

「検査済みだから絶対に大丈夫」ではないという点も理解しておきましょう。

新築住宅の瑕疵保険とは仕組みが違います

ちなみに、新築住宅には別の制度があります。

住宅瑕疵担保履行法により、一定の新築住宅を供給する建設業者や宅建業者には、 構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分についての責任を確実に履行できるよう、 保険への加入または保証金の供託による資力確保措置が義務付けられています。

中古住宅の既存住宅売買瑕疵保険は任意の制度ですので、 新築住宅とは仕組みが異なります。

リフォームにも瑕疵保険があります

中古住宅を購入してリフォームする場合には、 「リフォーム瑕疵保険」という制度もあります。

登録されたリフォーム事業者が保険に加入し、 工事内容に応じて検査を受け、 保険対象となる工事部分に不具合が生じた場合の補修費用等をカバーする仕組みです。

こちらも保険期間や補償内容などは商品によって異なりますので、 リフォーム会社へ事前に確認しておくとよいでしょう。

中古住宅は「保険に入るか」だけで判断しないことが大切です

既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅を安心して購入するための選択肢の一つです。

ただし、中古住宅を購入するときに大切なのは、 瑕疵保険だけではありません。

• 建物の築年数
• 雨漏りやシロアリなどの履歴
• これまでの修繕状況
• 設備の状態
• 売買契約書の契約不適合責任
• 購入後に必要となるリフォーム費用

などを総合的に確認して判断することが大切です。

都城市・三股町で中古住宅を購入される方へ

拓新リアルティ不動産では、都城市・三股町周辺で中古住宅の売買を取り扱っています。

中古住宅には、新築住宅にはない魅力があります。 一方で、築年数や建物の状態によって注意するポイントも物件ごとに違います。

「この中古住宅を買って大丈夫かな？」
「購入後にどのくらい修繕費がかかりそう？」
「建物の検査をした方がいい？」

そんな疑問がありましたら、物件を決める前でもお気軽にご相談ください。

中古住宅の良いところだけではなく、 購入前に確認しておいた方がよい点も含めてお伝えしたうえで、一緒に考えていきたいと思っています。