不動産の売却を検討する場合は、その不動産がいくらで売れそうなので、不動産会社に物件の査定を依頼することから始まります。
その査定、どんな風に行われるかご存知ですか?
「そんなこと知らなくても何の問題もないよ!」と言われている方、それではダメなんです。
なぜなら、査定の結果は必ず同じになるとは限らないから。複数の不動産業者に査定を依頼すると、違う金額で返ってきます。
不動産の価格がどのように査定されるのか、ちょっとご説明しましょう。
不動産価格の査定は、
・取引事例比較法
・原価法
・収益還元法
の3つがあります。
取引事例比較法は条件が似ている物件の成約事例を探して比較する方法です。
原価法は、建物の築年数に応じた減価修正を行う方法です。
収益還元法は、賃貸用物件などが今後生み出す収益から価格を割り出す方法で、1年間の収益を利回りで割る「直接還元法」と、一定の投資機関から得られる収益と一定期間後の物件価格を予測して合計する「DCF法」があります。
個人の住宅価格の査定は、取引事例比較法か原価法を使いますので、取引事例比較法をもう少し詳しくご説明します。
取引事例比較法では、最初に査定する物件と似ている条件の成約事例を調査します。最寄り駅からの距離、広さ、間取り、築年数などの条件から探します。
次に、査定対象の物件と、比較対象の物件に、それぞれ点数をつけていきます。点数は、交通の便や立地条件などの複数の項目でつけていきます。
それぞれの評点が出たら、
事例物件の㎡単価×(査定物件の評点÷比較物件の評点)×査定物件の面積×流通性比率≒査定価格
という計算式で価格を出します。
流通比率というのは、その物件が売りやすいか売りにくいかを流通性の度合いで示すものです。
標準物件を1.00として、売りにくい場合はマイナス、供給が少ない地域で売りやすい場合はプラスに設定します。
この査定価格の算出は、国土厚生省が推奨している『不動産流通推進センター』という公益法人が定めている「価格査定マニュアル」で決まっています。
しかし、このマニュアルで査定するかどうかは強制力はないために、ほとんどの不動産会社は使っておらず、経験と勘で査定を行っているようです。
ほとんどの不動産会社は、手計算で算出していますので、不動産屋さんによって査定金額に大きく差が出るわけです。
また、不動産会社の方針によっても違いが出ます。「高め」に査定する会社があれば、「堅め」に査定する会社もあります。
それぞれのスタンスがありますので、不動産売却時の査定は複数依頼した方がいいのですね。
当店はいち早く『不動産流通センター』の不動産査定ソフトを導入しており、
また、近隣の相場が一目瞭然で判るように、過去5年間の売買事例を地図上にまとめております。
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